近期，“金融16条”“保交楼”贷款支持计划等政策措施相继出台，形成“组合拳”，促进优质房地产企业融资的恢复。随着政策的加快，将有助于稳定市场信心和预期，房地产市场有望逐步稳定。
中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会最近联合发布了《关于做好当前房地产市场稳定健康发展的通知》（“金融16条”)。同时，中国银行业保险监督管理委员会、住房和城乡建设部、中国人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范和化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场良性循环和健康发展。
招联金融首席研究员董希苗认为，自去年下半年以来，少数房地产企业“高杠杆、高负债、高周转率”商业模式存在风险，对市场产生溢出效应。受疫情影响，当前房地产市场出现了一些调整。央行、中国银行业和保险监督管理委员会发布“金融16条”全面调整和优化房地产金融政策是稳定经济、稳定增长、维护住房消费者合法权益的重要措施，具有积极意义。
“房地产市场的稳定健康发展关系到经济社会发展的大局稳定、民生福祉和人民群众的切身利益。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，房地产市场相关产业众多，其稳定健康发展关系到经济社会发展的大局稳定和民生福祉。一些房地产企业陷入流动性困境，需要为其提供流动性支持，帮助其救助。此外，要保证房地产领域风险可控，保持无系统性金融风险的底线，还需要稳定房地产市场。
“金融16条”延长房地产贷款集中管理过渡期，通过中国人民银行明确规定“三支箭”措施、政策性银行专项贷款等措施，加大对房地产企业流动性的支持力度，加大对房地产企业流动性的支持力度“保交楼”项目给予特别支持；还提出支持开发贷款、信托贷款等股票融资合理延期，支持个人住房贷款政策的调整等措施。董希苗认为，这些措施坚持问题导向对性，有助于改善房地产企业融资，稳定市场信心和预期，促进房地产市场稳定健康发展。
目前，商业银行正在加速推进“金融16条”等一系列措施落地见效。
银监会有关部门负责人近日介绍，“金融16条”发布后，各项工作正在加快，部分工作阶段性进展。今年前10个月，银行业发放房地产开发贷款2.64万亿元，抵押贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了强有力的财政支持。
此前，金融管理部门出台了2000亿元“保交楼”专项贷款，支持国家开发银行和中国农业发展银行按照有关政策和要求，配合地方政府压实各方责任，依法有效有序地向经审查备案的借款人发放“保交楼”专项贷款，封闭经营，专项资金，专项用于支持已售出逾期难交付住宅项目建设，千方百计推进“保交楼，稳民生”。据银监会有关部门负责人介绍，截至目前，“保交楼”专项贷款工作已取得阶段性进展，专项贷款资金已基本投入项目。资金投入带动了一批物理工作量的形成，有效促进了项目建设的交付。
中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会近日召开的全国商业银行信贷工作座谈会明确指出，前期推出的“保交楼”在专项贷款的基础上，将推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划为商业银行提供零成本资金，鼓励其支持“保交楼”工作。
娄飞鹏认为，新增2000亿元“保交楼”贷款支持计划有助于促进商业银行按照市场化、法制化的原则，为专项贷款支持项目提供更多的配套融资支持，有助于完善“保交楼”充分发挥大型商业银行的政策框架“头雁”在发挥作用的同时，利用各金融机构的优势促进“保交楼”更好更快地实施。
近日，多家银行与房地产企业签订了战略合作协议。董希苗表示，大型银行积极与房地产公司签订战略合作协议，给予大量意向信贷，稳定地价和房价，实施“金融16条”具体措施。通过增加对房地产企业的信贷支持，有助于提高房地产企业的资本流动性。更重要的是，大型银行通过加强与房地产公司的合作，发出明确的信号，支持房地产业的发展，有助于进一步稳定市场信心和预期，促进房地产市场的稳定健康发展。
“总的来说，目前的政策措施全面系统，力度较大。”娄飞鹏表示，在具体实施中，金融机构一方面要主动稳定房地产市场，另一方面要有效管理风险。在具体政策实施中，要有效管理资金流向，根据城市政策提高针对性。
值得注意的是，“金融16条”仍然坚持“房住不炒”定位，强调增加住房租赁的财政支持。董希苗认为，金融机构应坚持金融机构应坚持。“租购并举”探索房屋租赁金融产品和服务创新，大力支持长期租赁市场发展，促进经济适用房建设，促进房地产新发展模式的形成。
从需求方面看，10月份的财务数据反映出，住房贷款特别是中长期贷款增长疲软，住房消费需求仍相对疲软。董希苗建议，地方政府应加强实施差异化住房信贷政策，加快降低首付比例，取消首付比例“认房又认贷”，进一步降低贷款利率。同时，目前住房信贷政策的调整主要集中在支持刚性住房需求上。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有很大的优化空间，应适当调整第二套住房贷款利率的下限。限购政策也可以适当调整。
“降准后，下一步可以考虑降低政策利率，引导政策利率，引导政策利率，LPR下降。”董希苗认为，目前存量抵押贷款与新抵押贷款之间的利差需要注意，应加快相关措施，引导银行降低存量抵押贷款利率，逐步缩小存量抵押贷款与新抵押贷款之间的利差，进一步减轻住房消费者的负担。
